不動産業界で働く人と債務整理~宅建業は早く任意整理や自己破産すべき9つの理由

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今回は、不動産業の人が自己破産せずに返せない借金を解決するために知っておきたい9つのポイントについて解説します。

マイホームなどの不動産は、多くの場合、私たちが保有する財産で最も高額なものです。

重要な財産を取り扱う不動産業を行うには、資格や許認可(免許)が必要となります。

不動産業の人が自己破産すると、これらの資格・免許に制限が生じます。

そのため、廃業・役員解任・降格・配置転換といった対応が不可欠となります。

「自己破産できない」と思うことで債務整理に躊躇してしまう人は少なくありません。

しかし、実際には、「自己破産できないからこそ」、「早期に債務整理すべき」なのです。

債務整理は、自己破産だけではありません。

任意整理・個人再生で解決することができれば、不動産業に必要な資格・免許に影響は生じません。

他方で、完済が難しくなった借金の解決を後回しにすれば、逆に借金が膨らんでしまうことの方が多いといえます。

借金が増えすぎると、任意整理・個人再生では解決できない可能性が増えてしまいます。

借金の返済が苦しいと感じたときは、できるだけ早いうちに、弁護士・司法書士に相談しましょう。

不動産業の人の自己破産はデメリットが大きい

完済が難しくなった借金は、解決を後回しにするほど深刻化するリスクが高まります。

深刻化した借金は、自己破産以外の債務整理では解決できないことも少なくありません。

不動産業の人は、自己破産すると仕事に大きな支障がでる可能性が高いので、特に迅速に対処することが大切でしょう。

自己破産すると仕事に必要な資格が制限される

不動産はとても価値の高い重要な資産です。

そのため、不動産に関わる仕事をするためには、さまざまな資格や許認可が必要です。

自己破産をすると、不動産に関わる仕事をするための資格・許認可に制限が生じ、仕事を行えなくなることがあります。

不動産に関わる資格のうち、自己破産が欠格事由や登録消除・取消の理由となるものは次の通りです。

・宅地建物取引士(宅地建物取引業法18条1項3号、68条の2)
・管理業務主任(マンションの管理の適正化の推進に関する法律59条1項1号、65条1項1号)
・不動産鑑定士(補)(不動産の鑑定評価に関する法律16条、19条、20条)
・司法書士(司法書士法)
・土地家屋調査士(土地家屋調査士法5条)

なお、測量士の資格は、自己破産をしても取消しなどはされません。

しかし、「破産者で復権を得ない者」が測量業の登録申請をすることは認められていません(測量法55条の6)。

資格・許認可が制限の内容・期間

宅地建物取引士などの資格は、自己破産(破産手続き開始決定)によって、「登録取消」となります。

しかし、資格それ自体を失うわけではありません。

自己破産による制限は、あくまでも、欠格事由となる期間の間資格を行使できない(登録できない)ことにとどまります。

したがって、免責確定などの方法で「復権」を得られれば、再度登録することは可能です。

破産手続き開始決定から免責確定までの期間は、3ヶ月から1年程度です。

申し立てた自己破産事件が「同時廃止」となれば、おおむね破産手続き開始決定から3ヶ月程度で免責が確定します(裁判所により違う場合もあります)。

「同時廃止事件」として取り扱われるのは、「免責不許可事由に該当せず、保有財産が20万円未満であるとき」に限られます。

上記以外の自己破産は、「管財事件」となります。

管財事件では、裁判所により破産管財人が選任され、財産の調査・確定・換価(処分)・債権者への配当、裁量免責を与えるために必要な調査を行います。

管財事件となった場合には、換価のない場合(迅速に換価できる場合)であれば、破産手続き開始から4ヶ月程度で免責確定となります(東京地方裁判所での一般的な運用の場合)。

ただし、不動産の換価が必要なときには、免責確定まで1年程度かかる場合が多いです。

破産管財人による不動産の換価は、競売によらなければならないからです。

自己破産したことを内緒にすれば懲戒解雇になることも


宅地建物取引業の許認可を受けるためには、それぞれの営業所に「宅建業に従事する者5名につき1名以上」の専任の宅地建物取引士を設置する必要があります。

したがって、専任登録されている宅地建物取引士が自己破産するときには、勤務先への事前の報告・相談が必須です。

万が一、勤務先への事前報告を怠れば「報告しなかったこと」が懲戒処分の理由となると考えられます。

また、報告を怠ったことで、勤務先が業務停止(免許取消)となれば、勤務先から損害賠償を請求される可能性もあります。

経営者が自己破産する際も大きな支障が生じる

不動産業を営んでいる人が自己破産する場合にも、業務に大きな支障が生じます。

宅建業の許認可を受けた個人事業主や法人の役員、支店長(政令で定められた使用人)が自己破産したときには、宅建業の許認可は取り消されるからです。

許認可取消しを回避するには、自己破産前に、役員・支店長の交代などの手続きをとる必要があります。

そもそも、株式会社の取締役は、自己破産したときには「役員を退任」しなければなりません。

取締役の自己破産によって会社との委任契約(役員として就任する契約)が解除されてしまうからです。

特に、「取締役が1人だけ会社」でその取締役が自己破産すれば、会社の消滅事由に該当してしまいます。

合同会社などの持分会社の場合でも、定款に特別の定めがない限り、自己破産によって社員(役員)を退任することになります。

自己破産以外の債務整理


資格や許認可の取消しは、自己破産した場合のみ生じるデメリットです。

返済が難しくなった借金を解決する方法は、自己破産以外にも、「任意整理」、「個人再生」という方法があります。

任意整理や個人再生では、資格や許認可の取消しは一切生じません。

任意整理の特徴と限界

「任意整理」は、債務整理のうちで最も簡易な方法です。

裁判所を使わずに債権者と直接交渉するため、費用が少なく、プライバシーも手厚く保護されます。

任意整理の特徴は次のようにまとめることができます。

・任意整理の対象とする借金を自分で選ぶことができる(債務整理せずに返済を続ける借金を選べる)
・今後の利息が免除される
・残っている借金を、3年から5年で再度分割払いをやり直す(期限の利益も回復できる)
・毎月の収入から分割返済するので、財産を処分しなくても良い
・浪費やギャンブルなどが原因の借金でも任意整理は可能

消費者金融や銀行カードローンから借金したときの「利息」は、かなり重たい負担です。

利息が免除されるだけでも、返済の負担はかなり軽減されます。

たとえば、消費者金融から300万円借金があるときの毎月の返済額は約8万円ですが、「5年の任意整理」がまとまれば毎月5万円の返済で完済可能となります。

他方で、任意整理は、裁判所を用いないため、次のような限界があります。

・債権者が交渉に応じてくれない場合がある(強制できない)
・借金が多額すぎると返済可能な分割額にならない

任意整理は、あくまでも「任意」の自由な話し合いに過ぎません。

したがって、借金の状況によっては債権者が話し合いに応じてくれない場合もあります。

たとえば、「借金してから全く返していないとき」には、ほとんどのケースで話し合いに応じてもらえないでしょう。

また、借金が多額すぎれば、毎月の返済額が「返済可能な金額」まで圧縮できない場合もあります。

たとえば、500万円の借金を「毎月1万円ずつ500回払い(約42年払い)で返済する」というのは、あまりにも非現実的すぎます。

一般的には、3~5年で分割返済できない金額の借金は、任意整理になじまないといえます(弁護士・司法書士の力量次第では、5年を超える任意整理がまとまることもあります)。

個人再生の特徴と限界


任意整理では解決できない多額な借金があるときでも諦める必要はありません。

個人再生をすれば「自己破産するしかない」と思っているような借金でも解決できる可能性が残されているからです。

個人再生の特徴は次のようにまとめることができます。

・個人再生では「借金の一部減額」が可能な場合がある
・個人再生では、減額された借金を3年の分割で返済する
・債権者の一部反対があっても債務整理を行える
・住宅ローンの返済負担を軽減できる
・個人再生も財産処分は不要
・浪費やギャンブルが原因の借金でも利用できる

個人再生では、法律が定める基準に従って借金の一部を免除してもらえる場合があります。

たとえば、500万円以下の借金は、100万円まで減額してもらえる可能性があります。

したがって、「自己破産するしかないと諦めている借金」でも個人再生すれば解決できる可能性は高いです。

また、個人再生は裁判所の手続きなので、債権者の一部が反対しても債務整理を行うことができます。

毎月の収入が安定している(月あたりの所得変動率20%以内が目安)であれば、債権者の同意が一切不要の「給与所得者等再生」を利用することもできます。

さらに、いわゆる「住宅ローン特則」付き個人再生を利用すれば、住宅ローンの返済条件を緩和してもらうことも可能です。

マイホームを手放すことなく、消費者金融・銀行カードローンの借金だけを債務整理で解決することもできます。

ただし、個人再生は、裁判所の手続きであることから「すべての借金」を対象にしなければなりません。

また、すべての債権者に手続きが始まったことなどを通知する必要があるため、「官報」に氏名・住所などが掲載されます(官報から他人に債務整理したことを知られることはほとんどありません)。

また、保有財産が多いときには、「借金が減額されない」こともあります。

個人再生では、自己破産したときの配当見込み額よりも多い金額を分割返済しなければならないからです(清算価値保障の原則)。

したがって、ローン完済済み・アンダーローンの不動産をもっている場合には、「個人再生では借金を減らせない」場合があります。

早期対応が自己破産を回避するポイント

任意整理や個人再生で借金を解決できれば、宅地建物取引士などの資格に影響がないため、勤務先に届け出る必要はないといえます。

また、事業者の場合であっても、宅建業などの許認可に影響することもありません。

しかし、債務整理の着手が遅くなったことで、借金が膨れあがってしまえば、自己破産以外の方法で借金を解決することも難しくなります。

「債務整理の選択肢を多く残す」、「デメリットを最小限に抑えて借金を解決する」ためには、早期対応が何よりも大切です。

法人の借金を経営者が連帯保証している場合


不動産業を経営している人の場合には、事業の上で必要な借金の返済に行き詰まることも考えられます。

法人経営をしている場合でも、多くの中小企業では、経営者が個人で連帯保証をしています。

経営者保証があるために、「早期」の債務整理に躊躇してしまうことは、実際にも珍しくないことです。

経営者の個人保証の問題をクリアする方法

いまでは、いわゆる「経営者保証のガイドライン」の活用などによって、早期に対処した場合には、連帯保証人となっている経営者にメリットの大きい債務整理を実現することも可能です。

たとえば、「経営者保証のガイドライン」を適用した場合には、①経営者の住居用不動産は換価しない、②経営者の年齢に応じた一定額を手元に残せる、③連帯保証した法人の借金については信用情報に登録されないといったメリットがあります。

住まいと手元資金を残せることで会社倒産後の生活は最低限保証されます。

また、信用情報に傷が付かないことは、今後の再チャレンジにとってとても重要です。

法人倒産も早期処理が大切

不動産業は多額のお金を動かすことが多く、資金繰りのショートは生命線になりかねません。

経営の行き詰まった不動産会社を何とか建て直そうとやりくりをしているうちに、逆に負債が増えてしまうことも少なくありません。

法人の負債処理も個人の場合と同様に「早期処理」がとても大切です。

上で紹介した「経営者保証のガイドライン」を適用するためには、破産手続き以外の方法で「破産した場合より多い配当ができる」ことが条件となります。

早期に倒産手続きに踏み切ることで、経営者の生活や、再チャレンジの環境を整えることができます。

私的整理(任意整理)や民事再生で経営を建て直すことができれば、法人を存続させることもできます。

また、事業を清算する場合でも、「特別清算」を利用すれば、取引先などにかける迷惑を最小限に食い止める(取引先の支払いを優先的に行う)ことも可能な場合があります。

まとめ


「返しているのに減らない」と感じたときには、すでに破綻が近づいています。

返済に行き詰まってしまった借金を自力で完済することは難しい場合が多いです。

対応が遅れれば、「自己破産」しか選択肢が残らないこともあります。

不動産業の人にとって自己破産は、職を失うリスクがかなり高いものです。

自己破産が解雇事由として定められている勤務先もあるかもしれません。

また、自営の方が自己破産すれば、宅建業の免許や役員の地位を失うことにつながります。

さらに、「過去の自己破産」は、再チャレンジの障害となる場合もあります。

借金問題の多くは、早期に対応すれば、自己破産せずにデメリットを最小限に抑えて解決することができます。

最近では、無料相談・土日夜間の相談に対応する弁護士・司法書士も増え、相談しやすくなりました。

「借金返済のためにさらに借金する」ことはとても危険です。

自転車操業を始める前に、債務整理の相談をしましょう。



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また、多くの方が口を揃えて言うのが、『こんなにあっけなく借金問題が解決するなら、1人で悩まずもっと早く相談するべきだった。』ということです。

借金問題は先送りにすればするほど状況は悪化するだけです。

悩んでいる間にも利息や遅延損害金は増え続けることを考えても、1日も早く行動をとることが非常に重要です。

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